A compra de um imóvel é, para a maioria dos consumidores, uma das decisões financeiras mais relevantes da sua vida. Neste contexto, a proteção jurídica assume um papel determinante, sobretudo quando o negócio é celebrado com um profissional, como um promotor imobiliário ou construtor.

Desde 1 de janeiro de 2022, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 84/2021, o regime de garantias aplicável à compra e venda de bens foi significativamente reforçado, com impacto direto também no setor imobiliário.

O que mudou na prática?

O novo regime veio reforçar os direitos dos consumidores em caso de falta de conformidade do imóvel, ou seja, sempre que o bem adquirido não corresponda ao que foi contratado, esperado ou legalmente exigido.

Entre as principais alterações, destaca-se o alargamento dos prazos de garantia e a clarificação das responsabilidades do vendedor profissional.

Garantia até 10 anos para elementos estruturais

Uma das mudanças mais relevantes diz respeito ao prazo de garantia aplicável a imóveis adquiridos a profissionais.

Atualmente:

• 10 anos de garantia para defeitos em elementos estruturais (ex.: fundações, estrutura, estabilidade do edifício)
• 5 anos de garantia para outros defeitos ou desconformidades

Este alargamento representa um reforço significativo da proteção do consumidor, especialmente tendo em conta a natureza duradoura e o elevado investimento associado à aquisição de um imóvel.

Responsabilidade do profissional

O diploma estabelece que o vendedor profissional é responsável por qualquer falta de conformidade que exista no momento da entrega do imóvel.

Isto significa que o consumidor não tem de provar culpa do vendedor e basta demonstrar que o imóvel não cumpre o que foi acordado ou esperado

Além disso, presume-se que determinadas desconformidades que surjam dentro de um certo período já existiam à data da entrega, facilitando a posição do comprador.

Que direitos tem o consumidor?

Perante uma situação de falta de conformidade, o consumidor pode exercer vários direitos, nomeadamente:

• Reparação do imóvel
• Substituição (quando aplicável)
• Redução do preço
• Resolução do contrato, em casos mais graves

A escolha do direito dependerá da natureza e gravidade do problema, bem como da possibilidade de correção do defeito.

Atenção aos prazos e à comunicação

Para garantir a proteção legal, é essencial que o consumidor:

• Comunique o defeito ao vendedor dentro de um prazo razoável
• Guarde documentação relevante (contrato, faturas, comunicações)
• Atue com diligência perante qualquer problema identificado

O incumprimento destes procedimentos pode comprometer o exercício dos direitos.

Um regime mais protetor, mas que exige atenção

Apesar do reforço legislativo, a aplicação prática destas normas pode levantar dúvidas, sobretudo em situações de maior complexidade técnica ou jurídica.

Questões como a distinção entre defeitos estruturais e não estruturais, a prova da desconformidade ou os prazos aplicáveis podem exigir análise especializada.

Conclusão

O novo regime introduzido em 2022 representa um avanço significativo na proteção dos consumidores na compra de imóveis a profissionais.

Ainda assim, a eficácia desses direitos depende, em grande medida, do conhecimento e da atuação informada por parte do comprador.

O acompanhamento jurídico adequado pode ser determinante para assegurar o exercício pleno dos direitos e evitar litígios prolongados ou prejuízos desnecessários.